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CONTACT: emmanuel BURS . 01 64 07 35 58. Les diagnostics obligatoires pour tout vendeur État de l'installation intérieure d'électricité : modèle et méthode de réalisation L'état de l'installation intérieure d'électricité concernant les parties privatives des locaux à usage d'habitation est à fournir à compter du 1er janvier 2009 par le vendeur dès que le logement mis en vente dispose d'une installation électrique de plus de 15 ans.
L'arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation est le 23 juillet. Les points examinés incluent notamment l'accessibilité à l'appareil général de commande et de protection ou la coupure d'urgence. L'appareil doit être accessible à l'intérieur du logement, en un lieu unique et connu, afin de pouvoir interrompre la totalité de la fourniture de l'alimentation électrique en cas de danger, d'incendie ou même simplement d'intervention sur l'installation.
L'état de l'installation intérieure d'électricité donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite devant respecter le modèle paru.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.
Ce diagnostic porte sur l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, l'état de la tuyauterie et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il est précisé qu'il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Cette mesure entrera en vigueur le 1er novembre 2007
La garantie de superficie : diagnostic loi Carrez
Elle s'applique à tous les lots de copropriété. Le vendeur est tenu de déclarer et de garantir la superficie du bien, tant lors de la promesse que de la vente, sous peine de voir celle-ci déclarée nulle (délai d'action d'1 mois). Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée (délai d'action d'1 an). Il est recommandé de faire réaliser les mesures par un géomètre-expert. Le diagnostic amiante
s'applique à tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Lors de la promesse de vente, le vendeur doit annexer un constat réalisé dans les parties privatives incluant la fiche récapitulative du dossier technique amiante pour les parties communes. A défaut, la promesse est sous condition suspensive d'un diagnostic négatif.
Lors de la vente en elle-même, le vendeur doit annexer le constat mentionné précédemment. S'il est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut, le vendeur sera dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai pour agir est alors de 2 ans. Le diagnostic plomb
Il s'applique aux locaux à usage d'habitation construits avant le 1er octobre 1949. Lors de la promesse, le vendeur doit annexer un constat d'exposition des risques au plomb établi depuis moins d'un an. A défaut, la promesse est sous condition suspensive de l'obtention d'un état négatif. A l'occasion de la vente, ce constat doit être annexé. Si l'état est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai d'action est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Le diagnostic de performance énergétique
Il s'applique à tous les locaux clos, couverts, avec une production d'eau chaude et de chauffage. Lors de la promesse de vente, le constat doit être annexé et dater de moins de 10 ans. Il n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic à l'encontre du propriétaire. A défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Les risques naturels et technologiques
Ce diagnostic concerne tous les locaux. Il s'agit d'annexer un constat des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois à la promesse de vente. A défaut, cette dernière se retrouve sous condition suspensive. Ce document doit aussi être annexé à la vente. S'il n'est pas remis au locataire ou à l'acquéreur, une diminution du loyer, du prix de la vente ou son annulation peut être prononcée par le juge. Le délai pour agir est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
LE NOTAIRE I - L'importance du notaire
On ne soulignera jamais assez l'importance du notaire et sa place essentielle dans toutes vos démarches. Le notaire doit absolument vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir.
Sachez que vous avez tout intérêt à vous faire assister par votre propre notaire car cela n'entraîne aucun frais supplémentaire et votre notaire pourra vous aider en cas de litige. Lorsque deux notaires interviennent sur la même opération, les frais sont partagés entre eux et donc le coût supplémentaire sera nul.
Prenons l'exemple d'un retard éventuel dans le déboursement des fonds par votre banque qui vous empêche de signer l'acte malgré le délai imparti. Si vous avez votre propre notaire, il se chargera de trouver un accord avec le notaire du vendeur en obtenant un délai supplémentaire de quelques jours. Si, au contraire, vous faites appel au même notaire que le vendeur, vous courrez le risque de ne pas être accompagné dans cette demande et qu'elle soit donc refusée.
Par ailleurs, il peut être intéressant pour vous de demander un devis détaillé à votre notaire avant la signature de l'acte. Bien souvent les frais réels sont supérieurs à l'estimation qui vous a été fournie et vous risquez d'être contraint de faire un chèque personnel en dernière minute.
En résumé, ne signez jamais un document sans avoir consulté votre notaire, vous éviterez des erreurs dont les conséquences peuvent être graves.
II - Les frais de notaire
Les frais de notaire sont d'une triple nature :
les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs,
les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur,
les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).
Ainsi seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l'Administration fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.
III - Les honoraires du notaire
Ils sont fixés par décret et sont les mêmes qu'il s'agisse d'un logement ancien ou d'un logement neuf.
Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Ainsi le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d'entre elles correspond un pourcentage d'honoraires de notaire :
Partie du prix de vente
< ou =
à 3.050 euros
comprise entre 3.051 euros et 6.100 euros
comprise entre 6.101 euros et 16.770 euros
> à 16.771 euros
Honoraires 5%
3,3%
1,65%
0,825%
Prenons l'exemple d'une maison d'habitation d'une valeur de 120.000 euros, les honoraires du notaire se monteront à :
Tranche
Taux
Montant
de 0 à 3.050 euros 5%
152,50 euros HT
de 3.051 à 6.100 euros 3,3%
100,62 euros HT
de 6.101 à 16.770 euros 1,65%
176,04 euros HT
de 16.771 euros à 120.000 euros 0,825%
742,49 euros HT
Total honoraires Hors Taxes 1.281,37 euros (19,6%)
Total honoraires TTC (TVA 19,6%) 1.532,32 euros (1,28%)
Ces honoraires sont calculés en proportion du prix de vente du bien et seront donc appelés "honoraires proportionnels". Il s'y ajoute différents honoraires liés à la réalisation de l'opération immobilière et dont vous trouverez la description ci-dessous. On notera ainsi que les frais de notaire varient entre :
1,37% pour un bien d'une valeur de 90.000 euros,
1,16% pour un bien d'une valeur de 200.000 euros,
1,06% pour un bien d'une valeur de 500.000 euros.
IV - Les honoraires annexes du notaire
Compte tenu des faibles montants unitaires de ces honoraires annexes, nous ne vous donnons pas ici la description précise de chacun de ces frais, mais plutôt un exemple concret sur l'achat d'un bien d'une valeur de 120.000 euros. Vous avez ainsi une estimation des différents frais que vous êtes susceptibles de devoir payer.
Nature
Montant estimé
Etat civil 9,83 euros
Cadastre 9,83 euros
Extrait d'acte 19,67 euros
Droit de préemption 32,78 euros
Bordereau de dépôt aux hypothèques 24,58 euros
Etats hypothécaires 19,82 euros
Demande d'urbanisme 22,94 euros
Copie authentique 5,60 euros
Copie pour hypothèque 5,60 euros
Constitution du dossier 180,00 euros
Total des honoraires non proportionnels estimés 330,66 euros
V - Les débours du notaire
Les débours du notaire sont des frais que celui-ci doit payer à des tiers, là encore leur montant unitaire est relativement faible et nous donnons un exemple concret :
'Nature
'Montant estimé
Salaire Conservateur des hypothèques 121,96 euros
Etats hypothécaires 19,82 euros
Cadastre 3,05 euros
Géométres, timbres... 45,00 euros
Autres (expédition, divers.) 150,00 euros
Total des débours 339,83 euros
VI - Les taxes applicables
1 - Taxes exigibles sur l'achat d'un logement ancien
L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou s'il est achevé depuis moins de 5 ans, ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :
le droit départemental d'enregistrement (3,60%)
la taxe communale (1,20%)
les frais d'assiette (2,50% de la taxe départementale, soit 0,09%)
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.
Nature
Taux (en % du prix de vente)
Droit départemental d'enregistrement 3,60%
Taxe communale 1,20%
Frais d'assiette (2,50% de la taxe départementale) 0,09%
Total 4,89%
Prenons l'exemple d'une maison d'habitation d'une valeur de 120.000 euros, les taxes se monteront à :
Nature
Taux Montant
Taxe départementale 3,60% 4.320 euros
Taxe communale 1,20% 1.440 euros
Frais d'assiette 0,09% 108 euros
Total 4,89% 5.868 euros
Timbres fiscaux (estimés) 300 euros
Total général 5,14% 6.168 euros
On note que les frais de timbre varient en fonction du nombre de pages de l'acte notarié, ils peuvent donc se situer entre 150 euros et 350 euros environ. Par prudence, nous les avons estimés à 300 euros.
2 - Taxes exigibles sur l'achat d'un logement neuf
Définition : est considéré comme neuf au sens fiscal un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.
La vente d'un logement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à construire est soumise :
à la TVA (au taux de 19,6%)
à la taxe de publicité foncière (au taux de 0,6%)
VII - Total des frais
Vous trouverez ci-dessous une estimation globale de l'ensemble des « frais de notaire » en pourcentage et sur la base d'un exemple d'une habitation ancienne d'une valeur de 120.000 euros :
Nature
% estimé Montant estimé
Dans cet exemple
Honoraires proportionnels 1,20% à 1,40% 1.532,32 euros
1,28%
Honoraires annexes 0,20% à 0,30% 330,66 euros 0,28%
Débours du notaire 0,15% à 0,30% 339,83 euros 0,28%
Taxes applicables plus timbres 4,89% à 5,20% 6.168,00 euros 5,14%
Total des frais 6,30% à 6,80% 8.371,01 euros 6,98%
VIII - Les frais d'hypothèque
Les frais d'hypothèque sont équivalents à 2% du montant du prêt. C'est une prise de garantie d'hypothèque. Dans ce cas, il faudra aussi rémunérer le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,05% du prix de vente pour l'inscription hypothécaire et 0,10% pour la radiation de l'inscription.
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